物权法草案：拆迁、征收私人财产应合理补偿，保障公民财产权利

东莞东城律师获悉

聚焦《物权法》五大热点话题

2005年07月28日 01:36 安徽在线-新安晚报

热点话题一：拆迁征收私有财产应给予合理补偿

去年上半年全国人大通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定征收或者征用土地并给予补偿”。但这一规定的实际执行情况并不乐观，补偿不足仍然是当前拆迁、征收、征用工作中的突出问题，侵犯群众合法权益的案件时有发生，也产生了一定的负面影响。

为了保护公民的私有财产权在土地征收、征收和房屋拆迁中不受侵犯，物权法草案第六十八条规定：“国家保护私有财产，禁止以拆迁、征收等名义非法改变私有财产的所有权。拆迁、征收私有房地产的，依照国家规定给予补偿；国家没有规定的，应当给予合理补偿，并对被拆迁人予以妥善安置。违法拆迁、征收给私有财产造成损失的，依法承担民事、行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

热点 2

业主享有建筑物的独立所有权

在城镇中，住宅小区因建筑物共用部分权属不明而产生纠纷的情况屡见不鲜。为了更好地维护业主的合法权益，减少业主与开发商、物业管理公司之间的纠纷，物权法草案第七十三条、第七十六条、第七十七条分别规定了业主对建筑物享有单独所有权。

第七十三条规定“业主对建筑内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房等属于业主所有，但属于市政建设的除外。会所、车库等所有权，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主所有，但建设单位能够证明其拥有所有权的除外。”第七十七条规定“业主可以成立业主大会，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对业主大会的成立或者业主委员会的选举给予指导、协助。”这些规定将有助于妥善处理业主与开发商、物业管理公司之间的矛盾，减少物业纠纷，有助于构建和谐社会。同时，草案还规定，业主可以依法决定选举、更换业主委员会、选聘和解聘物业管理机构及其他管理人。业主将住宅改建为餐饮、娱乐等商业经营场所的，应当经全体利害关系业主同意。建造建筑物时，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。房地产业主在土地上挖地建造建筑物、铺设管线、安装设备等，不得危及相邻房地产的正常使用和安全。

热点 3

领取失物时必须支付保管费

按照多数国家的立法惯例，拾得遗失物的人享有请求报酬的权利。但这种请求报酬的权利，却违背了中华民族拾得遗失物归原主的传统美德。因此，物权法草案第117条采纳了反对者的意见，否定了拾得人的请求报酬的权利。规定“遗失物所有人、遗失人和其他权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物保管费等必要费用”。遗失物所有人、遗失人和其他权利人悬赏拾得遗失物的，应当在领取遗失物时按照承诺支付拾得人的报酬。拾得人侵吞遗失物的，无权请求支付遗失物保管费等必要费用和报酬。草案还规定，遗失物自认领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

热点 4

建设用地使用权期限届满，应当收回，申请续期的，应当提前一年申请。

在我国，城市土地属于国家所有，但是我们可以依法取得一定期限的使用权。比如公民个人所有的城市住宅建筑的土地使用权期限为70年。70年到期后怎么办？这一直是人们关注的焦点。对此，物权法草案第154条规定：“建设用地使用权期限届满，建设用地使用权消灭。”第155条规定：“建设用地使用权期限届满，建设用地使用者需要继续使用土地的，应当在期限届满一年前申请续期。除非为了公共利益需要收回土地的，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用者应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定执行。”其实，这只是一个原则性的规定，至于操作规范，还有待未来相关部门进一步明确。

热点 5

农村宅基地可以在集体内部流转，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

农村宅基地流转、城镇居民在农村购买宅基地问题一直是社会广泛关注的热点问题，这一问题在立法上也引发热议。根据《土地管理法》的规定，为加强农村土地管理，国务院已明确提出“禁止城镇居民在农村购买宅基地”。对此，《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经集体同意，可以将已建成的房屋转让给集体中符合宅基地使用权划拨条件的农民；房屋转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购买宅基地。依照前款规定转让宅基地使用权的农民，不得再次申请宅基地。”

草案还规定，农民占用宅基地面积应当符合规定标准，一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用者未经依法批准不得改变宅基地用途。

评论：胡爱国 安徽警官职业学院副院长、法学副教授、律师

合作单位：安徽省法学会

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