二手房买卖合同纠纷：房价上涨卖方违约，买方如何维权？

东莞东城律师获悉

大家好，为了让大家更加了解二手房买卖合同纠纷，我列举了以下几个典型案例，供大家参考~

房价上涨，买卖双方必须诚信，不得违约

基本事实

2016年7月27日，王先生与石女士签订了一份房屋买卖合同，约定王先生向石女士购买某小区一套住房，成交价为333.5万元。

王先生称，合同签订后，他向石女士支付了10万元定金和40万元首付。但由于之后房价大幅上涨，石女士明确表示不会卖房，无正当理由拒绝继续履行合同。王先生遂将合同诉至法院，要求石女士继续履行合同、交付房屋、办理房屋过户手续、支付违约金。

石女士辩称不同意继续履行合同，并称可以双倍退还王先生20万元首付。

判断

法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，本案双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同履行义务。合同签订后，王先生按照约定履行了支付首付款和购房首期款的义务。石女士拒绝履行合同的行为构成违约，应当依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终，法院判决王先生向石女士支付剩余购房款，石女士协助王先生办理房屋过户手续、交付房屋，并判决石女士向王先生支付逾期履行的违约金。

编辑提示

作为标的额较大、与双方切身利益密切相关的合同，双方应当慎重签订合同、诚信履行。在房价上涨阶段，受利益驱动，卖方违约风险大大增加。对于买方而言，应当充分防范风险，审慎判断交易对方的诚信度，严格检查房屋状况，慎重签订合同，并妥善保存相关交易凭证。当发现违约风险，可能导致合同无法履行时，应及时提起诉讼保全；在涉及交易关键问题的沟通过程中，可以通过录音、证据保全等形式保留相关证据。对于卖方而言，应当对房地产市场形势做好判断，慎重选择交易时机，签订房屋买卖合同，合同签订后，应当遵守诚信原则，忠实履行合同义务。即使房价上涨，也不应该违约，否则因违约给买房人造成的损失，应当承担损害赔偿责任。

房屋互换交易存在风险，应诚信交易，避免违约。

基本事实

2016年11月25日，张女士与王女士签订了一份房屋买卖合同，约定张女士将其位于某小区的房屋以155万元的价格卖给王女士。合同签订后，王女士按照约定向张女士支付了3万元定金。

张女士称，根据合同约定，王女士应在2016年12月15日前支付45万元首付，如超过30天未支付首付，张女士有权解除合同。但王女士至今未支付首付，张女士遂向法院提起诉讼，要求解除购房合同，并判令王女士支付违约金。

王女士称，自己为了改善居住条件，卖掉了自己的房子购买了张女士的房子，由于买方未及时支付货款，导致王女士未能按时向张女士支付首付，现在王女士不同意解除购房合同。

判断

法院经审理认为，张女士与王女士签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行。王女士未在约定的期限内支付购房首付款，已构成违约。张女士行使解除权的条件已成立。因此，张女士请求判决解除房屋买卖合同、判令王女士支付违约金，合法有据，法院应予支持。但双方约定的违约金过高，法院应酌情适当减少。

最终，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，王女士向张女士支付违约金3万元，定金不予退还。

编辑提示

随着物质文化生活水平的提高，部分居民迫切需要改善居住条件，因“换房”引发的房屋买卖合同纠纷大量出现。换房交易流程相对复杂，换房者往往需要用出售自有住房所得款项支付购房款，因此确保出售款项在约定期限内及时到位，避免与卖房者违约显得尤为重要。司法实践中，因买受人未按时付款，换房者与卖房者违约的案例较多。对此，《合同法》第121条规定，一方因第三人的原因导致违约的，应当向对方承担违约责任。一方与第三人之间发生纠纷，应当依法解决或者按照约定解决。

为了避免换房方因为第三者的原因而与卖方发生违约，小编在此提醒：

购房者出售自有住房前，应严格审查购房者的信用状况，慎重选择交易对象，坚决放弃信用差、支付能力弱的买房者；

您必须清楚了解自身的经济能力及房屋的总价值，并在此基础上合理确定房屋出售收益的支付期限及金额，确保与所购房屋的支付期限及金额一致；

与房屋卖方充分协商，取得卖方的理解，争取更加宽裕的付款期限，并将房屋变更事项写入合同中；

关注房地产市场价值变化趋势和国家对房地产市场的宏观调控政策，避免因实施限购、限贷政策，导致购房资格丧失、首付比例提高、贷款额减少，从而无法实现合同目的。

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