中华人民共和国城市房地产管理法：总则相关规定

东莞东城律师获悉

第一章总则

为强化对城市房地产的管控，确保房地产市场的秩序井然，维护房地产权利人的正当权益，推动房地产业的持续健康发展，特制定本法律。

在中华人民共和国城市规划区内的国有土地上（以下简称国有土地），若要获取房地产开发用地的土地使用权，进行房地产开发、房地产交易活动，以及执行房地产管理工作，必须依照本法律的规定执行。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法规所指的房地产开发，系指在依法获得国家土地使用权的基础上，对土地进行基础设施和房屋建设的活动。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

我国依照法律规定，对国有土地实施有偿和有限期的使用政策。然而，在特定情况下，国家在本法所规定的界限内，可对国有土地使用权进行划拨，不受上述制度的约束。

国家依据社会及经济的进展状况，支持并推动住宅建设的进步，分阶段提升民众的居住环境。

第五条 房地产权利人需遵照法律法规，履行纳税义务。其合法权益依法得到保障，任何组织和个人均无权侵犯。

为了满足公共利益的迫切需求，我国政府有权对国有土地上的单位或个人拥有的房产进行征用，同时依照法律规定提供相应的拆迁补偿，确保被征收者的合法权益不受侵害；对于个人住宅的征用，还需确保被征收者能够维持基本的居住条件。相关具体操作细则将由国务院负责制定。

第七条 国务院负责建设的主管机构以及土地管理部门，依据国务院所规定的职权范围进行职责划分，各自履行职责，相互协作紧密，共同负责监管全国范围内的房地产事务。

县级以上地方政府在房产和土地管理方面的机构配置及其相应权限，由相应的省、自治区或直辖市人民政府负责规定。

折叠第二章房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第八条 规定，国家将国有土地的使用权（以下简称土地使用权）在一定期限内授予给土地使用者，并要求土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金，这一过程被称为土地使用权出让。

第九条 规划区域内的集体土地，依照法定程序被征用转变为国有土地，此后，该宗国有土地的使用权才能通过有偿方式转让。

第十条 规定，在出让土地使用权时，务必遵守土地利用的总体布局、城市的规划布局以及年度的土地使用建设规划。

县级以上地方政府在出让土地使用权以供房地产开发使用时，必须依据上级政府颁布的管控标准，制定年度土地使用权出让总面积的计划。依照国家相关规定，此计划需提交给国务院或省级政府进行审批。

市、县人民政府负责有计划、分步骤地出让土地使用权。在出让过程中，每块土地的用途、使用年限以及相关条件，均需由土地管理部门联合城市规划、建设和房产管理部门共同制定方案。经国务院相关规定，此方案需报请有审批权限的政府批准。批准通过后，具体实施工作将由市、县人民政府的土地管理部门负责执行。

直辖市的政府及其相关部门，对于上一款所述的权力范围进行行使，具体规定则由直辖市政府来制定。

第十三条 规定，在出让土地使用权时，可以选用拍卖、招标或者双方协商等不同方式进行。

商业用途、旅游设施、休闲娱乐设施以及高档住宅用地，在具备相应条件的情况下，必须通过拍卖或招标程序进行出让；若不具备条件，无法采用拍卖或招标方式的，则可考虑采用双方协商的方式。

出让土地使用权时，若采用双方协商的方式，所支付的出让金必须达到或超过国家规定的最低标准。

第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

市、县人民政府的土地管理部门负责与土地使用者签订土地使用权出让合同。

土地使用者需遵照出让合同中的规定，缴纳土地使用权出让金；若未依约缴纳，土地管理部门可依法解除合同，并有权要求对方承担违约责任。

第十七条 若土地使用者依出让合同规定缴纳土地使用权出让金，市、县人民政府的土地管理部门则须依合同规定提供相应的出让土地；若未按合同规定提供出让土地，土地使用者有权终止合同，并要求土地管理部门退还已缴纳的土地使用权出让金，同时，土地使用者还可要求对方承担违约责任。

土地使用者若欲调整土地使用权出让合同中约定的土地使用性质，务必获得出让方以及市、县人民政府负责城市规划管理的部门的批准。同时，需签署土地使用权出让合同变更协议，或重新订立土地使用权出让合同，并对土地使用权出让金进行相应的调整。

第十九条 规定明确，所有土地使用权出让所得款项需全额上交国库，并纳入财政预算之中，专用于城市基础设施的完善和土地资源的开发。至于土地使用权出让金的上缴及使用细节，则由国务院制定具体规定。

第二十条 我国对于依法获得土地使用权的个人或单位，在合同规定的使用期限到期之前，原则上不予收回；若遇特殊情况，基于社会公共利益的考量，依照法定程序可提前进行收回，同时，将根据土地使用者实际使用年限及土地开发的具体情况，提供相应的补偿措施。

第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条：当土地使用权出让合同中约定的使用期限到达终点，若土地使用者打算继续占用该土地，他们必须在期限届满前至少提前一年提出续约申请。除非是为了社会公共利益而必须收回该地块，否则申请应当得到批准。一旦续约得到批准，双方需重新签署土地使用权出让合同，并按照相关规定缴纳土地使用权出让金。

当土地使用权出让合同规定的使用期限到达，若土地使用者未提出续约申请，或者即便提出了续约申请但根据前述条款未能获得批准，国家将无偿收回该土地使用权。

第二节 土地使用权划拨

第二十三条 规定，土地使用权划拨系指东莞东城律师，由县级以上政府依照法律规定予以批准，在土地使用者支付补偿金、安置费用等款项之后，将该地块交付其使用，亦或是无偿将土地使用权赋予土地使用者进行使用的行为。

依据本法律条文，通过划拨途径获取土地使用权的情况，除非法律或行政法规中有特别规定，否则不设使用期限的约束。

第二十四条 对于确属必需的建设用地，其土地使用权可由县级以上人民政府依照法律规定予以划拨，前提是必须经过合法审批。

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

折叠第三章房地产开发

第二十五条 规定，房地产开发活动需严格遵守城市规划的相关要求，应遵循经济效益、社会效益和环境效益三者相结合的原则，进行全面规划，合理进行布局，实施综合开发，并完成相应的配套设施建设。

以出让方式获取土地使用权并从事房地产开发的企业，应当严格遵循土地使用权出让合同中规定的土地使用性质以及动工建设的时限要求，对土地进行开发。若超过出让合同规定的开工日期一年以上仍未开始动工，可征收不超过土地使用权出让金百分之二十的土地闲置费用；若超过两年仍未开工，则可无偿收回土地使用权；然而，若因不可抗力、政府或相关部门的行为，或因动工开发所需的前期准备工作导致的延误，则不在此列。

第二十七条 规定，房地产开发项目的规划与建设活动，需严格遵守我国既定的各项技术规范与质量标准。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十八条 规定，依照法律规定获得的土地使用权，可按照本法律及相关法律法规的明确要求，通过作价成为股份，参与合资或合作，共同进行房地产开发与经营活动。

国家实施税收减免等优惠政策，旨在激励和助力房地产开发企业推进居民住宅的开发与建设。

第三十条 指出，房地产开发企业旨在追求经济利益，专注于房地产开发与经营活动。若要成立此类企业，必须满足以下要求：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

注册房地产开发公司需向相关工商行政管理机关提出设立注册的申请。该机关对于满足本法所列条件的申请，应予以注册并颁发营业执照；对于不符合本法规定条件的申请，则不予注册。

设立有限责任公司和股份有限公司的企业，若涉足房地产开发与经营领域，必须遵守公司法的具体规定。

在获得营业执照的一个月内，房地产开发公司需前往登记机关所在地，向该地县级以上地方政府指定的相关部门进行备案手续办理。

第三十一条 规定，房地产开发企业的注册资本与投资总额之间的比例必须遵守国家制定的相关规定。

房地产开发企业在进行分阶段开发房地产的过程中，其每期的投资金额需与项目的整体规模相匹配，同时，还需严格遵循土地使用权出让合同中的相关规定，确保资金按约定的时间节点投入到项目建设中。

折叠第四章房地产交易

第一节 一般规定

第三十二条 规定，在房地产进行转让或抵押的过程中，房屋的产权以及该房屋所占用的土地的使用权也将一并转移或设定抵押。

第三十三条 规定了基准地价、标定地价以及不同类型房屋的重置价格需定期进行确定和公开。这些具体实施办法将由国务院来制定。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估需恪守公正、公平、公开的基本准则，依据国家确立的技术规范和评估流程，以地价基准、地价评估值以及不同类型房屋的重建成本为依据，同时参考当地的市场行情进行综合评估。

第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人在进行房地产转让时，必须向相应级别的政府部门准确报告成交价格，不得隐瞒真实价格或提供虚假信息。

第三十六条 在进行房地产的转让或抵押操作时，相关当事人必须遵循本法的第五章规定，完成相应的权属登记手续。

第二节 房地产转让

第三十七条 规定，房地产的转让行为涉及权利人将房产以买卖、赠与或其他合法途径转交给他人，这一过程被称为房地产转让。

第三十八条 下列房地产，不得转让：

通过出让手段获取土地使用权的行为，若不符合本法规第三十九条所列之要求；

司法机关和行政机关依照法律规定，对房地产权利进行查封或采取其他方式予以限制。

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 规定，若是通过出让手段获得土地使用权，在转售房产时，必须满足以下要求：

根据出让合同的约定，已全额缴纳土地使用权出让金，且已获得土地使用权证书。

依照合同规定进行投资与开发，若涉及房屋建筑项目，需投入的开发资金达到总额的25%以上；若涉及土地成片开发，则需具备工业用地或其他建设用地的条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条 凡是通过划拨方式获得土地使用权的情况，在房地产转让过程中，必须依照国务院的相关规定，向具有审批权限的人民政府提交申请并接受审批。一旦获得批准，转让方需让受让方负责办理土地使用权出让的相关手续，并且必须按照国家的相关规定，缴纳土地使用权出让金。

通过划拨方式获得土地使用权后，在房地产转让并需报批的情况下，若拥有审批权限的政府部门依据国务院的相关规定，决定可以不进行土地使用权出让手续的办理，那么转让方需依照国务院的规定，将房地产转让所得收益中的土地收益上缴国家，或者进行其他相应的处理。

第四十一条 规定，在房地产交易过程中，必须订立一份正式的转让协议，该协议中需详细注明土地使用权获取的具体途径。

第四十二条 规定，在房地产转让过程中，出让合同中明确记载的土地使用权相关权利与义务将一并发生转移。

第四十三条 规定，若土地使用权是通过出让方式获得的，那么在房地产转让之后，该土地使用权的有效期限将等于最初出让合同中约定的年限，减去土地原使用者已使用的年限，得出的剩余年限。

第四十四条 如通过出让方式获得土地使用权，在房地产转让之后，若受让人打算变更原土地使用权出让合同中规定的土地用途，则必须获得原出让方以及市、县人民政府城市规划管理机构的批准。同时，需签订土地使用权出让合同变更协议，或者重新签订土地使用权出让合同，并据此对土地使用权出让金进行相应的调整。

第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

对于预售的商品房，所投入的开发建设资金已超过工程建设总投资的25%，同时施工进度和最终的交付时间也已明确确定。

（四）需向相关政府房产管理机构进行预售登记，并获取相应的商品房预售许可证。

商品房的预售方需依照国家相关法律法规，将预售合同提交至相应的人民政府房产管理以及土地管理部门，进行登记和备案手续。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十六条 针对商品房预售中，预购人将尚未完工的预售商品房进行转售的情况，具体规定由国务院负责制定。

第三节 房地产抵押

第四十七条 房地产抵押行为，即抵押人将合法拥有的房地产作为担保，不改变其占有权，向抵押权人提供债务履行的保障。若债务人未按约履行债务，抵押权人依照法律规定，可优先从抵押房地产的拍卖所得中受偿。

第四十八条 规定，依照法律规定获得的房屋所有权及其所占用的土地使用权，均可设立抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十九条 在进行房地产抵押时，必须依据土地使用权证明文件以及房屋所有权证明文件进行相关手续的办理。

第五十条 在进行房地产抵押时，抵押方与抵押权方必须共同签署一份正式的抵押协议。

第五十一条 若房地产抵押权的土地使用权是通过划拨途径获得的，那么在依法对房地产进行拍卖之后，必须从拍卖所得的款项中扣除相当于应缴土地使用权出让金的金额，抵押权人方能在其他债权人之前获得优先偿还。

第五十二条 在房地产抵押合同确立之后，若土地之上出现新的建筑物，这些新增的房屋并不构成抵押的财产部分。若需对抵押的房地产进行拍卖，依据法律规定，可以将新增的房屋与原有的抵押财产一并拍卖处理。然而，对于新增房屋拍卖所得的款项，抵押权人并无权利要求优先偿还。

第四节 房屋租赁

第五十三条规定，房屋租赁活动涉及房屋所有者作为出租方将自有房产出租给租户使用，而租户需向出租方支付相应的租金。

第五十四条 在进行房屋租赁时，出租方与承租方必须缔结一份正式的租赁协议，明确租赁的具体时间、使用目的、租金数额、维修责任等相关内容，同时还要详细规定双方各自的权益与责任，并将合同内容提交给相应的房产管理机构进行登记和存档。

第五十五条 在租赁住宅用房时，必须遵循国家及房屋所在地城市人民政府制定的租赁法规。若房屋被用于生产或经营活动，租金及其他租赁条件应由租赁双方共同商定。

第五十六条 若房屋所有权人基于盈利目的，在国有土地上，通过划拨方式获得使用权并建造的房屋进行出租东城律师，则其租金收入中包含的土地收益需依法上缴国家。至于具体的缴纳办法，将由国务院另行制定。

第五节 中介服务机构

第五十七条 涵盖房地产中介服务机构的范围十分广泛，它包括了诸如房地产咨询服务机构、房地产价值评估机构以及房地产经纪机构等多种类型。

第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构的流程中，需向工商行政管理部门提交设立登记的申请，获得营业执照之后，方可正式开展业务。

第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

折叠第五章房地产权属登记管理

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

以出让或划拨手段获取土地使用权时，需向相应级别的地方政府土地管理机构提出登记申请；该机构在核实无误后，将由同级政府颁发土地使用权证明文件。

在依法获得的房地产开发用地上所建房屋，需持有土地使用权证明，向相应县级行政区域或以上级别的人民政府房产管理机构提出登记申请。该机构将对申请进行核实，并最终颁发房屋所有权证明。

在房地产进行转让或变更手续时，必须向相应县级行政区域的人民政府下设的房产管理机构提交房产变更的申请，随后需携带变更后的房屋所有权证明，向同级别的土地管理机构提出土地使用权变更的申请。该土地管理机构将对申请进行核实，核实无误后，将由同级别的人民政府负责更换或修改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

在实施房地产抵押的过程中，必须依照县级以上地方人民政府指定的相关部门，完成抵押登记的手续。

因通过处分抵押的房地产而获得土地使用权及房屋所有权的个人或单位，必须按照本章节的相关规定，进行相应的过户登记手续。

根据省、自治区、直辖市人民政府的确定，若县级以上地方人民政府的房产管理和土地管理工作由一个部门统一承担，则该部门有权制作和颁发统一的房地产权证书。根据本法第六十一条的规定，房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权的确立与变更信息，应分别记录在房地产权证书中。

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